香港楼市：内地买家热情降温，租金却创新高，未来何去何从？
元描述： 香港楼市在“撤辣”后经历了短暂的狂热，内地买家蜂拥而至，但随着市场情绪降温，成交量有所回落。然而，租金却持续攀升，达到近5年新高，吸引了部分投资者。本文将深入分析香港楼市现状，探讨内地买家热情降温、租金上涨背后的原因，以及未来走势预测。
引言： 2024年2月28日，香港政府全面“撤辣”，取消了长达14年的楼市“辣招”。这一政策的出台，犹如一剂强心针，迅速点燃了香港楼市，吸引了来自内地的大量购房者，也让香港本地买家和投资者跃跃欲试。然而，这种狂热并没有持续多久，市场情绪逐渐降温，成交量开始回落。与此同时，租金却持续攀升，达到近5年新高，并呈现出租金超过月供的趋势，吸引了部分投资者进场。香港楼市究竟发生了什么？未来将何去何从？
内地买家热情降温
“撤辣”效应逐渐消退
香港楼市“撤辣”后，内地购房者以惊人的速度、数量和资金涌入香港市场，引发了一波购房热潮。然而，这种现象并没有持续多久。5月份，香港楼市一手成交量回落至1411宗，虽然仍然高于“撤辣”前平均水平，但已显示出“撤辣”效应逐渐消退。
内地买家占比下降
反映内地客入市情况的“普通话拼音买家”买卖登记数字，已连跌3个月，7月录723宗，较6月758宗减少近5%，创5个月新低，亦较4月最高峰跌近七成，成交金额亦跌至不足80亿港元。虽然现在整体楼市“普通话拼音买家”占比仍达二成以上，属历来高位水平，但与“撤辣”初期相比已明显下降。
观望情绪浓厚
“撤辣”后三个多月，由于缺乏利好消息，加上经济复苏未如理想，楼市陷入低潮，差估署指数连跌两个月，显示撤辣后的亢奋情绪已逐渐减退。不少内地客都与香港本地人心态一样，觉得“迟买更便宜”而延迟入市计划。现在市场都在等待美联储会否启动减息，观望气氛愈趋浓厚，买家入市态度非常审慎。
租金逆势上扬
租金达近5年新高
与房价下跌形成鲜明对比的是，香港租金持续上涨，今年7月私宅租金指数报194.1点，环比上升约1.09%，已连涨5个月，创2019年9月后的近5年新高。
租金超过月供
在香港部分二手小区，已经出现租金超过月供的情况，即租金收入可覆盖供楼支出。中原地产统计显示，近期一些趁楼价跌、租金升而入市的本地或海外投资者，租金回报率已不再是1%或2%，而是普遍有3%～4%，甚至更高，单计每月收租已够供楼还有余。
学生及专才带来租房需求
近期正是香港租赁旺季，一方面香港各大高校即将开学，不少内地和海外学生有租房需求，另一方面还有持续的“专才”“高才”群体赴港工作居住。这些因素共同推动了香港租金的持续上涨。
未来展望
美联储减息预期
市场普遍预计美联储减息会在9月落地。基于美国的失业率重上近3年高位，增加市场对经济增长放缓的忧虑，故有意见认为美联储于9月会减息0.5%。
息口下降对楼市的影响
如果美国下半年加大减息幅度及次数，香港拆息将跟随显着回落，息口下降可帮助减轻本港企业，包括开发商融资成本或利息支出，同时也可减轻业主的供楼负担，对楼市将有正面支持。
楼市有望逐步回稳
如环球及香港经济转好，预计楼价于明年年中或之前逐步回稳。
香港楼市现状分析总结
香港楼市在“撤辣”后经历了短暂的狂热，内地买家热情高涨，但随着市场情绪降温，成交量有所回落，观望情绪浓厚。然而，租金却持续攀升，达到近5年新高，并呈现出租金超过月供的趋势，吸引了部分投资者进场。
常见问题解答
1. 内地买家为什么热情降温？
内地买家热情降温主要受以下因素影响：
- “撤辣”效应逐渐消退：随着市场回归理性，内地买家对于香港楼市的预期也趋于冷静。
- 经济增长放缓：全球经济增长放缓，导致内地买家对投资香港楼市的信心下降。
- 观望情绪浓厚：市场普遍预期美联储会启动减息，不少内地买家选择观望，等待更合适的时机入市。
2. 租金持续上涨的原因是什么？
租金持续上涨主要与以下因素有关：
- 学生及专才群体增加：香港各大高校即将开学，内地和海外学生租房需求旺盛，同时还有持续的“专才”“高才”群体赴港工作居住，推动了租房市场需求。
- “撤辣”后投资者入场：部分投资者趁楼价跌、租金升而入市，推动了租金上涨。
3. 香港楼市未来走势如何？
香港楼市未来走势将受到美联储减息预期、经济增长情况等因素的影响。
- 美联储减息预期：如果美联储下半年加大减息幅度及次数，香港拆息将跟随显着回落，息口下降可帮助减轻本港企业，包括开发商融资成本或利息支出，同时也可减轻业主的供楼负担，对楼市将有正面支持。
- 经济增长情况：如环球及香港经济转好，预计楼价于明年年中或之前逐步回稳。
4. 香港楼市投资机会在哪里？
香港楼市目前存在以下投资机会：
- 租金收益型投资：租金持续上涨，租金超过月供的趋势吸引了部分投资者进场，可以选择投资一些租金回报率高的物业。
- 长线投资：如果看好香港经济长期发展，可以考虑进行长线投资，等待楼价回升。
5. 香港楼市有哪些风险？
香港楼市也存在一些风险：
- 经济增长放缓：全球经济增长放缓，可能导致香港楼市出现回调。
- 利率上升：如果美联储加息，香港楼市可能会受到负面影响。
- 政策变化：香港政府可能出台新的楼市政策，影响楼市发展。
6. 应该如何投资香港楼市？
投资香港楼市需要谨慎，建议做好以下几点：
- 做好市场调研：了解香港楼市现状，分析市场走势。
- 选择优质物业：选择地段好、租金回报率高、开发商信誉好的物业。
- 合理控制资金：不要过度借贷，控制投资风险。
- 寻求专业人士建议：咨询房产经纪人、律师等专业人士的意见，制定合理的投资计划。
结论： 香港楼市在“撤辣”后經歷了短暂的狂热，但随着市场情绪降温，成交量有所回落。内地买家热情降温，观望情绪浓厚，但租金却持续攀升，达到近5年新高，吸引了部分投资者进场。未来香港楼市走势将受到美联储减息预期、经济增长情况等因素的影响，但也存在一些风险。投资者需要谨慎分析，制定合理的投资计划，才能在香港楼市中抓住机会，规避风险。
