北京仓储物流市场租金持续下行，行业竞争加剧

元描述： 北京仓储物流市场租金持续下行，空置率攀升，行业竞争加剧。世邦魏理仕报告显示，北京、廊坊、天津三地仓储物流市场上半年租金均出现不同程度下滑，但廊坊和天津市场表现相对稳定。

引言

今年以来，北京仓储物流市场可谓是经历了“冰火两重天”。一方面，新项目如雨后春笋般涌现，新增供应量创历史新高；另一方面，市场需求却疲软不振，空置率不断攀升，租金也持续下行。这种供需失衡的局面，让不少物流企业感到压力山大，也让行业竞争更加激烈。

北京市场：冰火两重天

2024年上半年，北京新增租赁高标仓33.2万平方米，创历史同期最高纪录。然而，这些新项目却面临着去化艰难的困境。世邦魏理仕发布的《2024年上半年北京房地产市场回顾与展望》报告指出，上半年北京全市空置率攀升至历史最高点23.4%，连续两个季度净吸纳量录得负值，合计-5.4万平方米。

究其原因，主要是因为租户自身业务量和利润率收缩，导致退租和降级搬迁现象频发。以供应链及合同物流企业为代表的第三方物流企业，虽然占据了上半年新增需求的主导地位，但其占比也仅为54%，同比增长13%。

租金持续下行，竞争加剧

面对严峻的市场形势，北京仓储物流市场租金也出现了持续下行的趋势。上半年平均租金同比累计下降3.3%至每月每平方米54.1元，为多年来罕见。

这种租金下行趋势，一方面是由于市场供应过剩导致的竞争加剧，另一方面也反映出物流企业对未来市场前景的担忧。为了争取租户，不少业主开始采取以价换量的策略，降价促销成为了市场常态。

廊坊市场：逆势上扬

与北京市场形成鲜明对比的是，廊坊仓储物流市场上半年表现相对稳定，甚至出现了一定的增长。

上半年廊坊新增项目交付10.2万平方米，以供应链及合同物流企业为主导的第三方物流企业，加快在廊坊布局，其占比达50%，制造业需求也呈上升态势，占比达27%。

廊坊全市空置率持续走低，上半年累计下滑2.9个百分点至47.2%。净吸纳量达35.1万平方米，由近京子市场固安领跑。

租金下行，但仍具竞争优势

虽然廊坊租金也处于下行赛道，但其降幅明显小于北京，尤其是在广阳经开区、北三县、固安、廊坊经开区等近京子市场，租金降幅更是领先于其他子市场。

这种租金优势，吸引了不少物流企业将目光转向廊坊，这也为廊坊仓储物流市场带来了新的发展机遇。

天津市场：需求回暖

天津仓储物流市场上半年经历了一季度低谷之后，需求明显回暖。上半年净吸纳量合计12.7万平方米，武清、北辰、宝坻表现较好。空置率季末波动至35.0%，各子市场租金仍有不同程度下滑。

下半年展望：供应放缓，竞争加剧

世邦魏理仕华北区产业地产负责人王晨霞表示，下半年北京都市圈整体供应暂时放缓，北京预计仅有8.0万平方米的新增项目在马驹桥交付，同期廊坊、天津亦将分别有35.7万及10.4万平方米的新增供应落在近京区域。

虽然供应放缓，但行业竞争依然激烈。面对日益激烈的市场竞争，物流企业需要不断提升自身竞争力，才能在市场中立于不败之地。

关键词： 仓储物流，租金，空置率，市场，北京，廊坊，天津，竞争

常见问题解答

Q1：北京仓储物流市场租金下行的原因是什么？

A1： 北京仓储物流市场租金下行主要受以下因素影响：

  • 供应过剩： 2024年上半年，北京新增租赁高标仓33.2万平方米，创历史同期最高纪录，但市场需求疲软，导致供应过剩，空置率攀升。

  • 需求疲软： 租户自身业务量和利润率收缩，导致退租和降级搬迁现象频发，市场需求不足。

  • 竞争加剧： 为了争取租户，不少业主开始采取以价换量的策略，降价促销成为了市场常态。

Q2：廊坊仓储物流市场表现稳定的原因是什么？

A2： 廊坊仓储物流市场表现相对稳定，主要得益于以下因素：

  • 成本优势： 廊坊的土地成本和人工成本相对较低，吸引了不少物流企业入驻。

  • 区位优势： 廊坊靠近北京，交通便利，为物流企业提供了便捷的运输条件。

  • 政策支持： 廊坊政府出台了一系列政策，鼓励物流企业发展，为行业发展提供了良好的环境。

Q3：天津仓储物流市场需求回暖的原因是什么？

A3： 天津仓储物流市场需求回暖主要受以下因素影响：

  • 经济复苏： 天津经济逐步复苏，带动了物流产业发展。

  • 政策支持： 天津政府出台了一系列政策，支持物流产业发展，为行业发展提供了良好的环境。

  • 基础设施完善： 天津拥有完善的交通基础设施，为物流企业提供了便捷的运输条件。

Q4：下半年北京都市圈仓储物流市场的主要趋势是什么？

A4： 下半年北京都市圈仓储物流市场的主要趋势是：

  • 供应放缓： 新项目供应量将有所减少，但竞争依然激烈。

  • 竞争加剧： 物流企业需要不断提升自身竞争力，才能在市场中立于不败之地。

  • 租金走势平稳： 北京市场租金预计将保持平稳，廊坊和天津市场租金将继续下行，但降幅可能会放缓。

Q5：物流企业如何应对当前的市场挑战？

A5： 物流企业可以采取以下措施应对当前的市场挑战：

  • 提升服务质量： 物流企业需要不断提升服务质量，满足客户需求，提高客户满意度。

  • 降低运营成本： 物流企业需要优化运营流程，降低运营成本，提高盈利能力。

  • 拓展业务领域： 物流企业可以拓展新的业务领域，例如冷链物流、跨境物流等，以获取新的增长点。

Q6：仓储物流行业未来的发展趋势是什么？

A6： 仓储物流行业未来的发展趋势是：

  • 智能化： 随着人工智能、大数据等技术的应用，仓储物流将朝着智能化方向发展。

  • 数字化： 仓储物流将更加数字化，实现数据驱动，提高效率和效益。

  • 绿色化： 仓储物流将更加注重环保，实现绿色发展，减少碳排放。

结论

北京仓储物流市场上半年呈现出供需失衡的局面，租金持续下行，但廊坊和天津市场表现相对稳定。下半年，北京都市圈仓储物流市场供应将放缓，竞争将更加激烈。物流企业需要不断提升自身竞争力，才能在市场中立于不败之地。

最后， 作为一名专业的仓储物流市场分析师，我建议物流企业要密切关注市场动态，及时调整自身发展战略，才能在激烈的市场竞争中取得成功。